Ripartizione della spesa per la sostituzione della caldaia condominiale, cosa accade al condomino che si è distaccato?

Il tema della suddivisione delle spese per la sostituzione della caldaia condominiale è di interesse generale. In particolare, cerchiamo di comprendere la situazione dei condomini che hanno scelto di non utilizzare l’impianto centralizzato di riscaldamento. Devono essi contribuire alla spesa di sostituzione e installazione in proporzione ai millesimi di proprietà, oppure il calcolo deve essere effettuato in modo diverso? Esaminiamo ciò che prescrivono le norme e la giurisprudenza in merito.

La questione è stata trattata da Il Sole 24 Ore, nel contesto della rubrica “L’esperto risponde”, dove è stato presentato il caso di un condomino che risiede in un condominio composto da 14 unità abitative e che si è distaccato dall’impianto centralizzato di riscaldamento da tre anni, previa presentazione di una certificazione idonea. Il condomino ha dichiarato di contribuire alle spese di manutenzione della centrale termica condominiale e alla quota di dispersione, e ha informato che di recente è stata installata una nuova centrale termica condominiale. Egli ha partecipato alla spesa di sostituzione e installazione in base ai suoi millesimi, ma si chiede se sia corretto contribuire in proporzione ai millesimi di sua proprietà, considerando il suo non utilizzo della nuova centrale, oppure se il conteggio debba essere effettuato in modo diverso.

Il Sole 24 Ore ha chiarito innanzitutto che la spesa per la sostituzione della caldaia dipende dalla comproprietà dell’impianto e non dall’utilizzo. Pertanto, “a meno che nel regolamento condominiale contrattuale non sia prevista una disposizione diversa, le spese per la sostituzione della caldaia vengono suddivise tra tutti i comproprietari in proporzione ai loro millesimi di proprietà, compreso il condomino che si è distaccato”.

L’articolo 1118 del Codice Civile, modificato dalla legge di Riforma del condominio, stabilisce che “il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, a condizione che il distacco non causi problemi significativi di funzionamento o aumenti di spesa per gli altri condomini. In tal caso, il condomino rimane obbligato a contribuire solo alle spese straordinarie di manutenzione e adeguamento dell’impianto”.

Ci sono inoltre due sentenze della Cassazione (numero 23756 del 22 novembre 2016 e numero 7708 del 29 marzo 2007) che confermano l’obbligo del condomino di contribuire alle spese di conservazione dell’impianto di riscaldamento centrale, anche se ha rinunciato all’uso dell’impianto o ha distaccato la sua unità immobiliare, a meno che non dimostri che il distacco non comporta aumenti di spesa o problemi di gestione, come previsto dal regolamento condominiale.

Pertanto, è legittima una delibera condominiale che impone ai condomini che si sono distaccati dall’impianto di riscaldamento di contribuire alle spese per la sostituzione della caldaia, poiché l’impianto centralizzato è considerato un accessorio di proprietà comune, al quale i condomini possono comunque collegare le proprie unità immobiliari.